专家：买商铺等于赚钱正面临市场冲击
摘要：中原地产工商铺总监何倩告诉，中原代理的数十家楼盘年底前都推出了大量商铺上市，但需求量实在太大，尤其是总价200万元以下的商铺，很多被大买家一下子买走。何倩表示，大多数投资者还是喜欢通过购置物业来进行资产的保值增值，在住宅调控加强的情况下，商业地产成为投资者青睐的新的主要对象，这一趋势目前还不会改变，尤其是临街的底铺，仍然是大多数投资者的
一边是一手商铺遭到购房者的围抢，另一边是部分二手商铺遭遇甩卖和降租，甚至出现了空租的现象。 “受电商和新兴商圈及社区商铺的冲击，部分商铺的租金回报遭遇了天花板。”关注商圈商业地产的重庆容磁地产副总经理张立明称，过去“买商铺等于赚钱，买步行街商铺更赚钱”的观念，正面临着市场的冲击。 高收益二手商铺待售 “步行街商铺，业主急售，回报率高。”临近岁末，在重庆58同城、搜房的站，发现了多条这样的二手商铺转让广告。以往由于出让成本过高，二手房铺的转让限制较大，真正挂牌求售的二手商铺屈指可数，而目前号称投资回报率在6%－7%的二手商铺集中出现，颇为引人注目。 “总价90万元，目前租金5000元。”这是市内某步行街内一家购物广场底楼的商铺，面积约25平方米，带租约出售，目前租金回报率为%。“合同很快到期，到期租金可涨到6000元左右。”业主称，扣除二手交易的成本，回报率应该有7%。 “总价120万元，目前租金6000元。”这是该商场另一个待售门面，不到17平方米，业主称因为位置更好，所以每平方米卖价达到7万多元。 在一手商租金预期回报还不到5%的情形下，现期收益就可达到6%－7%的二手商铺转卖确实显得很有吸引力。既然收益不错，为什么要转让？面对这个问题，两位业主给出了这样的甩卖理由：“年底资金周转出现问题，所以忍痛割爱。” 调查发现，不仅在该步行街，在一些成熟商圈或者社区商业地带，都出现了一些等待出租的商铺。 经营者不认同高租金 从上述购物广场管理部门和经营户处，证实了这两家商铺目前的租金水平确如业主所说，但未来发展情况却并不如业主所说的乐观。“明年这样的租金水平能不能实现，很难说。”有经营户告诉，他们正在考虑与业主商谈租金水平的调整：“生意难做，我们还做不做都不一定，涨租金肯定不可能！” 商场管理部门工作人员称，该商场的经营前两年比较红火，许多业主于是大幅上调了租金。去年在电子商务和周边商铺大量上市供应的冲击下，经营户的效益大多不太理想，但很多业主依然坚持高租金，导致该商场部分经营户弃租而去。 在该商场的二楼，看到了不少空置的商铺（如图），估算下来有20多家，试着与两位业主进行了联系，一位铺面仅有4平方米的业主，月租坚持要价1500元，而另一位业则表现出灵活，同样位置同样大小的铺面，月租金要求仅1000元。“前一位业主的租金是1400元，我可以把合同拿给你看。”这位业主坦承租金在下降。 工作人员告诉，由于商场里商铺产权分散,每个业主都因为觉得身处大商圈而追求高租金，导致竭泽而渔。该工作人员忧心忡忡地说，如果三分之一的商铺出现招租困难，商场人气就比较危险，许多业主正是看到这一点，开始甩卖。 一手商业地产仍火爆 虽然出现了成熟商铺空置的情况，但这并没有影响到投资者对商业地产的投资热情。中原地产工商铺总监何倩告诉，中原代理的数十家楼盘年底前都推出了大量商铺上市，但需求量实在太大，尤其是总价200万元以下的商铺，很多被大买家一下子买走。 如11月底，位于照母片区的一家楼盘推出70多个小型商铺，总价在70万－200万元之间。“开始说好每平方米卖价是3万－5万。”由于大买主有优先购买权，结果一位买家一下买走了30多个商铺，剩下的商铺单价调整到4万－6万元，依然遭到了围抢。 何倩表示，大多数投资者还是喜欢通过购置物业来进行资产的保值增值，在住宅调控加强的情况下，商业地产成为投资者青睐的新的主要对象，这一趋势目前还不会改变，尤其是临街的底铺，仍然是大多数投资者的首选。 针对高涨的需求，开发商也调整了对商铺价格的预期，不久前还有个别社区底层商铺单价在2万－3万元，很快就上升到了3万－4万元，甚至有的开到6万元/平方米的高价。一些新兴商圈的商铺价格，每平方米最高达到20万－30万元，已经提前与成熟商圈看齐。 预期值过高 导致空租 “商业地产的格局其实一直都在变化。”何倩称，对于目前的商铺空租现象，何倩称更多是因为业主的心态和价格预期过高。 张立明称，在开发商大幅提高商铺的价格预期后，目前商铺的投资收益在其成熟后能达到5%已算比较理想，要实现租金的快速增长，更多的将取决于商铺能不能吸引一些优质的业态。“我的商铺未来会租给谁？”何倩称，这是投资者需要正视的地方。 传统投资观念 将受冲击 “部分商铺的空租现象与投资火爆并存，最根本的原因就是商业地产的格局开始发生变化。”重庆容磁机构副总经理张立明分析，目前销售火爆的商铺大多是新兴商圈或者社区商铺，相对来讲受电商的冲击较小，像位于同景国际广场，尚未开盘已经被大客户提前锁定，以至于出现开盘时没有零铺可以卖的情形。 张立明强调，在新商圈崛起的同时，曾经给市民购物、休闲等带来便利的部分传统商圈可能面临冲击，过去“买商铺等于赚钱，买步行街商铺更赚钱”的观念，将面临着市场的冲击。
